【不動産を相続したら自分でも名義変更が可能】手続きの方法・必要書類・費用・税金を税理士が解説
不動産を相続した場合は、不動産の名義変更が必要です。
専門家に依頼すると費用がかかるため、自分で行えないのかと考える方も多いのではないでしょうか。
本記事では、自分で不動産の名義変更を行う方法を中心に、必要書類や手続きにかかる費用・税金を解説します。
また、専門家に依頼すべきケースも紹介しているので、現在の状況と照らし合わせて検討してみてください。
 | ＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 大学卒業後、1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。 |
不動産を相続したら自分でも名義変更が可能！
以下のようなケースでは、自分で不動産の名義変更を行えます。
・相続状況が複雑でない場合 ・遺言書が残されていた場合 |
名義変更の手続きを専門家に依頼すると別途費用がかかりますが、自分で手続きを行えば手続きそのものにかかる実費のみに抑えられます。
とはいえ、手続きの負担を考慮すると以下のようなケースに該当する場合は、専門家に依頼するのがおすすめです。
・不動産の数が多い ・不動産が遠方にある ・他の相続人と疎遠 ・法務局へ相談したもののよくわからない ・遺言書が残されておらず相続人も多い ・急ぎで手続きを行う必要がある ・相続税がかかると予想される |
親名義の土地を相続した場合は、以下の記事を参考に手続きを進めましょう。
相続した不動産の名義変更って？
相続した不動産の名義変更とは、不動産の名義を亡くなった人（被相続人）から相続する人（相続人）に変更することで、相続登記とも呼ばれます。
不動産の所有者が亡くなると相続が発生し、被相続人から相続人に所有権が移りますが、自動的に名義が変更されることはないため、不動産を相続した際は手続きが必要です。
なお、現在（2023年12月）は義務ではないものの、2024年4月1日から手続きの義務化が始まります。
もし名義変更を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性もあるため、今後手続きの期限には十分に注意しましょう。
その他、名義変更を行わずに放置した場合のリスクは後ほど説明します。
「相続登記」と「名義変更」の違い
先述の通り、相続した不動産の名義変更を相続登記と呼び、相続した不動産の名義変更と相続登記は同じ手続きを指します。
なお、不動産の名義変更には相続だけでなく、売買、贈与、財産分与など広範囲の手続きが含まれますが、不動産の相続では相続登記でも名義変更でもどちらでも伝わるでしょう。
自分で不動産の名義変更を行う方法
ここからは、自分で不動産の名義変更を行う方法を順に説明します。
1.不動産の名義を確認する
まずは、登記事項証明書（不動産の情報が記載された証明書）で不動産の名義を確認します。
本来は親名義であるはずが、過去の相続で名義変更が行われていなかった場合は祖父母名義のまま引き継がれるケースも珍しくありません。
登記事項証明書は1通600円で、法務局の窓口または郵送のいずれかで取得できます。
オンラインで交付請求を行えば、480円で受け取りが可能です。
もし相続した不動産が親名義でなければ別途手続きが必要になるため、二度手間を避けるためにも最初に確認しておきましょう。
2.相続人を確定する
遺言書が残されていない場合は、被相続人の戸籍謄本を取得して相続人を確定しましょう。
法律により、被相続人の配偶者は常に相続人と定められており、配偶者以外の相続人は以下のように順位が存在します。
| 第1順位 | 被相続人の子ども |
| 第2順位 | 被相続人の父母・祖父母（直系尊属） |
| 第3順位 | 被相続人の兄弟姉妹 |
戸籍謄本は1通450円で、被相続人の本籍地がある市区町村役場で取得できます。
もし窓口へ出向くのが難しければ郵送でも取得できるため、被相続人の生まれてから亡くなるまでのものをすべて集めましょう。
3.遺産分割協議書を作成する
遺言書が残されていない場合は、相続人全員で遺産の分割方法を話し合います（遺産分割協議）。
法定相続分（法律で定められた相続の割合）で分割せず、相続人が話し合って分割方法を決める場合は、遺産分割協議書を作成しましょう。
遺産分割協議書は、名義変更の手続きで法務局へ提出しなければならないためです。
なお、提出時は相続人全員の実印と印鑑証明書も揃えましょう。
注意点として、法務局では遺産の分割方法や遺産分割協議書の作成に関する相談を受け付けていないため、不安な場合は専門家のサポートを検討しましょう。
4.必要書類を取得する
法務局へ提出する書類のうち取得が必要なものは、以下の通りです。
相続のケースによって少し異なるため、事前に確認しておきましょう。
| 遺産分割協議の場合 | 法定相続分の場合 | 遺言書がある場合 |
| ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の印鑑証明書 ・固定資産課税明細書 ・新たに不動産を所有する人の住民票 | ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の住民票 ・固定資産課税明細書 | ・遺言書
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5.登記申請書を作成する
必要書類を取得した後は、名義変更の申請に使用する登記申請書を作成します。
登記申請書の様式は相続のケースによって異なるため、間違えないよう注意してください。
また、詳しい書き方は以下のハンドブックを参考にするとよいでしょう。
法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
なお、登記申請書の作成・申請はオンラインでも行えますが、後日必要書類を法務局へ持参または郵送する必要があります。
オンラインのみで完結できないため、以下の詳細を参考に検討してみてください。
法務局：不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）
6.法務局で名義変更の申請を行う
必要書類と登記申請書を揃えたら、法務局で名義変更の申請を行います。
注意点として、法務局であればどこでもよいわけではなく、相続した不動産を管轄する法務局で手続きを行わなければなりません。
なお、申請は郵送でも行えるものの、手続きの時間を短縮したいなら直接窓口へ出向くほうがよいでしょう。
申請に不備がなければ、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。
法務局の窓口または郵送で受け取り、不動産の名義変更は完了です。
登記完了証と登記識別情報通知書は再発行できないため、きちんと管理しておいてください。
相続した不動産の名義変更に必要な書類一覧表
相続した不動産の名義変更に必要な書類を表にまとめました。 漏れのないよう、事前に把握しておきましょう。
| 遺産分割協議の場合 | 法定相続分の場合 | 遺言書がある場合 | |
| 取得するもの | ・被相続人の戸籍謄本 | ・被相続人の戸籍謄本 ・被相続人の除籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・法定相続人の戸籍謄本（抄本） ・法定相続人の住民票 ・固定資産課税明細書 | ・遺言書 |
| 作成するもの | ・登記申請書 | ・登記申請書 ・委任状（代理人が申請を行う場合） ・相続関係説明図（戸籍・除籍謄本(抄本)の還付を希望する場合） | ・登記申請書 |
名義変更の手続きにかかる費用・税金とは
不動産の名義変更にかかる費用・税金は、「必要書類の取得費用」と「登録免許税」が挙げられます。
正確な金額は相続した不動産やケースによって異なりますが、目安は以下の通りです。
| 必要書類の取得費用 | 数千〜1万円 |
| 登録免許税 | 不動産の評価額×0.4％ |
不動産の評価額とは、固定資産課税台帳に登録された価格のことで、売買価格ではありません。
固定資産税の納税通知書にも記載されているため、一度確認してみるとよいでしょう。
なお、土地を相続した場合で、評価額が100万円以下であれば登録免許税が免除されます（令和7年3月31日まで）。
また、司法書士に名義変更の手続きをすべて依頼した場合は、10万円前後の費用がかかります。
不動産の相続により相続税がかかる場合もある
不動産を含む遺産総額が基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人の数）を超えるケースでは、相続税がかかります。
相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付しなければならず、期限に遅れた場合は加算税や延滞税が課される点には注意が必要です。
なお、相続税の税率は最高55％と、相続財産が多ければ想像以上に負担が重い税金ではありますが、事前に対策を行えば軽減できるケースもあります。
相続税がかかると予想される場合は、早めに税理士へ相談することが大切です。
不動産の名義変更をしないとどうなるの？
ここからは、不動産の名義変更を行わずに放置した場合のリスクを解説します。
新たな相続が発生する
不動産の名義変更をしないまま放置すると、いずれは相続人も亡くなるため、新たな相続が発生します（数次相続）。
相続人が増えて権利関係が複雑になるだけでなく、話し合いがまとまりにくくなるリスクが懸念されるでしょう。
相続状況が複雑化するとその分新たな相続人の負担が増えるため、できるだけ早く名義変更を行うべきと言えます。
法定相続分を差し押さえられる
他の相続人が借入れの返済を滞納しているケースでは、債権者が本人の法定相続分を差し押さえることが可能です。
相続人同士で話し合って自分が不動産を引き継いだとしても、名義変更を行わなければ所有者とは言えず、相続人全員が法定相続分を所有している状況が生じます。
債権者は相続人の代わりに名義変更の手続きを行えるため、本人の財産として法定相続分を差し押さえられるという事態も起こりかねません（代位登記）。
共有持分を売却される
不動産を法定相続分に従って共有名義に変更するケースでは、相続人のうち1人が単独で手続きを行えます。
他の相続人が勝手に手続きを終えて共有持分が売却される可能性もあり、もし売却されると残された相続人は、他人と共有名義で不動産を所有することになるでしょう。
共有持分の売却自体は問題ないため、トラブルを避けるためにも、不動産を相続したらできるだけ早く名義変更を行うことが重要です。
相続した不動産の名義変更は期限内に手続きを
相続した不動産の名義変更は、2024年4月1日から義務化が始まります。
現在（2023年12月）は義務も期限もないものの、義務化以降は相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更を行わなければなりません。
なお、2024年4月1日以前に相続した不動産で、名義変更が行われていないものも対象のため、相続によって不動産の取得を知った日または2024年4月1日のいずれか遅いほうから3年以内が期限となります。
不動産を相続したら税理士法人吉本事務所へ
不動産相続に関するご不安は、税理士法人吉本事務所へご相談ください！
当事務所には税理士以外に、社会保険労務士、行政書士、保険外交員が在籍し、行政書士、弁護士とも常に連携を図りながらサポートいたしますので、不動産の名義変更を含め相続の各種手続きもすべてお任せいただけます。
また、相続税がかかると予想される場合は、税理士に相談することで大幅に負担を軽減できる場合があるため、当事務所の相続専門チームが自信をもってお客様に最も有利な選択をご提案いたします。
無料お見積り・お問い合わせは以下のフォームから24時間受け付けておりますので、些細なことでもまずはお気軽にご相談ください。
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まとめ
相続した不動産の名義変更は、遺言書が残されている場合や相続状況が複雑でない場合は自分でも手続きを行えます。
ただし、手続きの負担を考慮すると、以下のような場合は信頼できる専門家を探すのがおすすめです。
・不動産の数が多い ・不動産が遠方にある ・他の相続人と疎遠 ・法務局へ相談したもののよくわからない ・遺言書が残されておらず相続人も多い ・急ぎで手続きを行う必要がある ・相続税がかかると予想される |
2024年4月1日の義務化に備え、できるだけ早く行動しましょう。