【相続税の財産評価】土地の評価の基本(不整形地その1）
不整形地とは、正方形や長方形などのきれいな形をした土地以外の土地です。
今回は、その土地の相続税の評価方法（路線価方式）のうちの一つを紹介します。
国税庁では、不整形地の4つのパターンを通達で規定してます。
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国税庁・財産評価基本通達20
不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により評通15((奥行価格補正))から評通18((三方又は四方路線影響加算))までの定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額により評価する。
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今回は、上記規程内の（1）の「不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法」を紹介します。
（1）は以下の様な形の土地となります。
長方形又は正方形をブロックかパズルのように組み合わせた形です。
このような土地は、以下のように（イ）（ロ）（ハ）と区分して評価額を計算します。
そしてまず、（イ）（ロ）（ハ）の各土地を、路線価120千円とした整形地評価し、その合計額及び1㎡単価を算出します。
（イ）（路線価120,000）×(普通住宅地の奥行距離40mの奥行価格補正率0.91）×（地積6m×40m＝240㎡）＝26,208,000円
（ロ）（路線価120,000）×(普通住宅地の奥行距離20mの奥行価格補正率1.00）×（地積5 m×20m＝100㎡）＝12,000,000円
（ハ）（路線価120,000）×(普通住宅地の奥行距離35mの奥行価格補正率0.93）×（地積4 m×35m＝140㎡）＝15,624,000円
（イ）+（ロ）+（ハ）＝480㎡ 53,832,000円
53,832,000÷480㎡＝112,150円（円未満切捨、以下Ｐの金額といいます。）
【注意点】
・（イ）（ロ）（ハ）の各評価額の算定には奥行長大・間口狭小は勘案しません。
・当該不整形地が側方路線に接している場合は、（イ）（ロ）（ハ）とも側方路線に接しているものとして評価します。
次に、不整形地補正率というものを算出します。
不整形地補正率というのは、不整形地の相続税評価に必ず出てくるものです。
土地が整形地とは違い、いびつな形なぶん、評価額が減額できるしくみです。
不整形地補正率を算出するためには、想定整形地、かげ地の面積が必要です。
想定整形地は不整形地を正面道路からみた場合の、当該土地が整形地であった場合の形です。
この例では赤で囲ったものが想定整形地、グレーの部分がかげ地となります。
想定整形地の判断は、人の目によって行います。（税理士の場合、ソフトや定規を使って判断します）
土地が2つや3つ、4つの道路に接している場合や土地の形がいびつなな場合、想定整形地の判断に手間がかかる場合があります。
この例での想定整形地の面積は、600㎡ 。
かげ地は、600㎡－（イ）240㎡-（ロ）100㎡-（ハ）140㎡＝120㎡となります。
かげ地割合は 120㎡÷600㎡＝20％です。
これらの数値を使い、国税庁が公表している「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」により、不整形地補正率を算出します。
・不整形地補正率を算定する際の地積区分表（国税庁）
この例の土地の地積が480㎡なので、「不整形地補正率を算定する際の地積区分表」より、地積区分がＡあることが分かります。
・不整形地補正率表（国税庁）
又、「不整形地補正率表」より、かげ地割合20％で地積区分がＡの普通住宅地区は不整形地補正率が0.94であることが分かります。
そして、この例の不整形地の評価の最後に、Ｐの金額に不整形地補正率と地積を乗じます。
112,150円×0.94×480㎡＝50,602,080円がこの土地の相続税評価額となります。
【留意点】
（a)この財産評価基本通達20規程内（1）の「不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法」は、この例のような、区分してきれいな四角形ができる場合に限られます。
（b）財産評価基本通達20規程内（2）の「不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法」でも計算することができ、評価額が低い方を選択できます。
(2023年1月記載)
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